住宅ローンの繰り上げ返済、その前に見る4つの順番　～我が家がしていない理由～

はじめに

手元に、まとまったお金があります。

• 繰り上げ返済に回すか
• 株式投資に回すか

決められないまま、口座に置きっぱなしになっていませんか。

私も、同じところで止まりました。

調べても、どの記事も同じ終わり方をします。

• 「金利と運用利回りを比べましょう」
• 「ご家庭の状況によって、答えは変わります」

間違ってはいません。

でも、比べる前に何を見ればいいのかが、書いていない。

この記事では、2つを渡します。

判断の順番と、自分が「余裕のある人」かどうかを判定する基準です。

読み終えたときに、あなたが自分で決められる状態にします。

ちなみに我が家の結論は、繰り上げ返済をしていません。

ただ、それは結果であって、この記事の主役ではありません。

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結論：見る順番は、この4つです

先に答えを出します。

• 1番目、生活防衛資金があるか
• 2番目、住宅ローン控除の期間が残っているか
• 3番目、自分のローンは固定か、変動か
• 4番目、そのうえで、金利と投資利回りを比べる

多くの記事は、いきなり4番目をやらせます。

でも、1番目を飛ばして4番目に行くのが、いちばん危険です。

手元の現金をゼロにして投資に回すと、値下がりしている時期に現金が必要になったとき

損を確定させて売るしかありません。

そして、売っても売らなくても、ローンの返済は毎月来ます。

計算は、土台があってはじめて意味を持ちます。

順番に見ていきます。

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1番目：生活防衛資金と、「余裕のある人」の基準

いちばん最初に、自分がどちら側かを判定します。

基準は、これです。

生活防衛資金が6か月ほどあること。

そして、繰り上げ返済で一括完済できる状態であること。

この2つを満たしていれば、余裕のある人です。

満たしていなければ、余裕のない人です。

厳しい基準に見えるかもしれません。

でも、ここをはっきりさせないと

自分がどちらなのか分からないまま判断することになります。

そして、この判定は後の3番目にも効いてきます。

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2番目：住宅ローン控除が残っているか

住宅ローン控除は、ローンの残高に応じて税金が戻ってくる制度です。

残高が減れば、戻ってくる額も減ります。

つまり控除を受けている期間に急いで返すと

受け取れるはずだったお金を、捨てることになります。

我が家が繰り上げ返済をしていない理由の、ひとつめがこれです。

控除期間が残っているなら、急ぐ理由がありません。

とて、この内容は、状況と3番目も合わせて考えてください。

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3番目：固定か、変動か

ここで、1番目の判定が効きます。

私の基準は、はっきりしています。

• お金に余裕のある人は、変動金利
• お金に余裕のない人は、固定金利

変動金利は、金利が上がれば返済額が増えます。

増えた分を吸収できる人だけが、選んでいい商品です。

生活防衛資金が6か月あって、いつでも一括完済できる人。

そういう人にとって、変動は合理的です。

でも、増えたら生活が回らなくなる人が変動を選ぶと、それは賭けになります。

そして、私自身がどう選んだか。固定金利です。

借りた当時、周りは変動ばかりでした。マスコミもネットメディアも、変動を推していました。

それでも、固定にした理由は2つです。

当時はデフレのまっただ中で、固定ですら金利が安かった。

変動との差が小さいなら、動かない方を取る。

そして、いつか金利は上がると思っていた。

当時の低金利は異常値で、異常な状態が35年続くと考える方が、不自然だからです。

何より、当時の私はお金のない人でした。

家を浪費と割り切って買っています。その状態で、金利変動のリスクまで取る余裕はありません。

だから固定を選びました。当然の、当たり前の行動をしただけです。

家を浪費と割り切っている話は、こちらにまとめています。

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4番目：ここで初めて、金利と利回りを比べる

1から3が済んで、やっと計算です。

繰り上げ返済で得られるのは、払わずに済んだ利息です。

これは、ローン金利と同じ利回りで、運用したのと同じ意味になります。

そのお金を投資に回せば、市場の利回りが期待できます。

ローン金利より、投資の期待利回りの方が高いなら、返すより回す方が合理的です。

我が家は、そう判断しました。

控除が残っていて、固定金利で、生活防衛資金もある。だから投資に回しています。

これが、繰り上げ返済をしていない理由のふたつめです。

ただし、このイールドギャップを取る事は、本音でかなり難しいです。

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すでに変動で借りている人へ

ここまで読んで、こう思った方も多いはずです。

「もう変動で借りてしまった」

大丈夫です。今からできることがあります。

固定費を下げて、稼ぐ力を鍛えて、早く返済してください。

固定費を下げる。

• 保険
• 通信費
• サブスク

毎月出ていくお金を減らせば、返済に回せる額が増えます。

しかも、一度やれば効果が続きます。

まず、自分の固定費を上から順に書き出してください。手順はこちらにまとめています。

稼ぐ力を鍛える。

支出には下限がありますが、収入には上限がありません。

本業と副業の両輪で、入ってくる方を増やす。

何から始めるかを決めたいなら、こちらを読んでください。

そして、早く返す。

変動金利のリスクは、金利が上がることではありません。

上がったときに、耐えられないことです。

だから残債を減らして、耐えられる状態を作る。

攻めと守りの両方で、余裕のある人に近づいていきます。

金利は自分で動かせませんが、固定費と収入と残債は、動かせます。

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当たり前を、当たり前にする難しさ

私がやったことは、特別な分析ではありません。

余裕がないから、動かない方を選ぶ。それだけです。

でも、世間の話を聞いていると痛感します。

この当たり前を当たり前にすることが、いかに難しいか。

• みんなが変動を選んでいる
• メディアも変動を推している
• 月々の返済額も、変動の方が安く見える

その中で、自分の状況を基準に判断するのは、簡単ではありません。

周りの正解ではなく、自分の状況で決める。

言葉にすると当たり前ですが、実際にやれる人は多くありません。

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よくある質問

Q1. 生活防衛資金6か月は、多くないですか？

我が家の基準です。少なくてもいいと考える人もいます。ただ、ローンを抱えている以上、収入が止まった月も返済は続きます。そこを支えるのが現金なので、我が家はここを削っていません。

Q2. 団信があるから、生命保険はいらないのでは？

我が家は団信をあてにしていませんでした。最初から付帯だったので、ラッキーくらいの感覚です。必要な保障を自分で決めて、そのうえで団信があった、という順番です。生命保険をいくらにしたかは、こちらに実額で書いています。

Q3. 控除が終わったら、繰り上げ返済しますか？

そのときの金利と投資の状況を見て判断します。控除が終われば、返さない理由が1つ減るので、判断は変わり得ます。ただ我が家は固定金利なので、金利が上がっても返済額は増えません。慌てる必要がない状態です。

Q4. 投資に回すのは、危なくないですか？

危険もあります。投資は元本保証ではないので、値下がりしている時期に現金が必要になると、損を確定させて売ることになります。だからこそ、判断の順番の1番目が生活防衛資金なんです。土台がない状態で投資に回すのは、繰り上げ返済より危ない行為です。

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まとめ

読み終えたら、この順番で確認してください。

1. 生活防衛資金が6か月あるか、通帳を見る。
なければ、投資も繰り上げ返済も後回しです。まずここを作ります。

2. 住宅ローン控除の残り期間を確認する。
残っているなら、急いで返す理由は減ります。

3. 自分のローンが固定か変動か、契約書で確認する。
変動なら、金利が2%上がったときの返済額を試算してください。
耐えられないなら、固定費と残債を減らす方が先です。

4. そのうえで、ローン金利と投資の期待利回りを比べる。
ここまで来て、初めて計算が意味を持ちます。

我が家は、この順番で判断して、繰り上げ返済をしていません。

控除が残っていて、固定金利で、生活防衛資金もあるからです。

そして、投資に回すと決めたなら、次にやることは口座を作ることです。

銀行をやめてネット証券にした理由と、選び方はこちらにまとめています。

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さいごに

住宅ローンの記事は、たいてい計算式で終わります。

金利がこうで、利回りがこうだから、こちらが得です。

計算は大事です。我が家も比べました。でも、その前に決めることがあります。

自分は、余裕のある人か。ないのか。

生活防衛資金は6か月あるか。今すぐ一括完済できるか。

ここを正直に見られるかどうかで、選ぶべき道が変わります。

そして、まだ余裕のない側にいるなら、やることは決まっています。

固定費を下げて、稼ぐ力を鍛えて、早く返す。

金利は動かせませんが、自分は動かせます。

ここが、あなたの人生で運を掴みにいく、最初のきっかけになれば幸いです。